Grundsätzlich ist es so, dass der Erwerb von Immobilieneigentum durch EU-Bürger in den Niederlanden keinen besonderen Bestimmungen oder Einschränkungen unterliegt. Sie können also ohne Probleme eine Immobilie in den Niederlanden kaufen, vorausgesetzt die Finanzierungsmöglichkeiten stimmen. Bevor Sie sich jedoch auf die Suche begeben, sollten Sie sich über die niederländischen Gegebenheiten informieren. Denn Gesetze und Verordnungen rund um den Eigentumserwerb, das Verfahren zur Eigentumsübertragung, steuerliche Förderungen und Finanzierungsformen unterscheiden sich vielfach von den deutschen Regelungen. Deswegen ist eine gute Beratung wichtig. Unsere Spezialisten werden Ihnen gerne dabei behilflich sein.
Mit dem Kauf einer Immobilie erwirbt man nicht automatisch das Recht, dort auch tatsächlich wohnen zu dürfen. In den Niederlanden können Städte und Gemeinden nämlich den Zuzug von Bürgern aus anderen EU-Mitgliedsstaaten durch individuelle Regelungen begrenzen. In manchen Gemeinden ist dann eine Zuzugsgenehmigung erforderlich. Die Genehmigung wird in der Regel jedoch erteilt, wenn der Antragsteller in der betreffenden Gemeinde einen Arbeitsplatz hat, dort in absehbarer Zeit eine Arbeit aufnehmen wird oder Familienmitglieder dort bereits ihren Wohnsitz haben. Erkundigen Sie sich diesbezüglich beim zuständigen Einwohnermeldeamt über mögliche Zuzugsbeschränkungen, Umweltaspekte und Flächennutzungspläne. Damit verhindern Sie unangenehme Überraschungen.
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen keine alltägliche Angelegenheit. Während des Kaufprozesses spielen viele unterschiedliche Interessen und oftmals auch Emotionen eine Rolle. Beim Kauf einer Immobilie in den Niederlanden kann die Sprachbarriere Sie vor zusätzliche Herausforderungen stellen. Ein Makler kann Ihnen dabei behilflich sein. Sie sind nicht dazu verpflichtet, einen Makler zu beauftragen, aber es ist empfehlenswert. Nicht nur, um eventuellen sprachlichen Komplikationen aus dem Weg zu gehen, sondern auch, weil Sie durch den Einsatz eines Maklers möglicherweise Kosten sparen können.
Anders als in Deutschland haben Makler in den Niederlanden eine spezielle Ausbildung absolviert, sind vereidigt und gehören meist einer Vereinigung an, die verbindliche Allgemeine Geschäftsbedingungen und Verhaltensmaßstäbe festlegt. Neben der Vermittlung von Immobilien fertigen Makler in den Niederlanden auch Wertgutachten von Immobilien an.
In den Niederlanden wird die Maklercourtage immer von demjenigen bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Der Makler kann nicht sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision verlangen. Ist der Makler mit der Suche nach einem geeigneten Objekt beauftragt worden, muss der Käufer sein Honorar zahlen. Wurde der Makler dahingegen vom Verkäufer beauftragt, um einen Kaufinteressenten für seine Wohnung zu finden, werden die fälligen Maklerkosten vom Verkäufer getragen. Die Höhe der Vermittlungsgebühren ist nicht festgelegt, sondern kann bei verschiedenen Maklern unterschiedlich ausfallen. In der Regel sind 1 % bis 2 % der Gesamtsumme fällig. Somit ist ein Makler in den Niederlanden deutlich günstiger als der Kollege in Deutschland. Es ist ratsam, die Höhe der Vermittlungsgebühren im Vorfeld mit dem Makler vertraglich zu vereinbaren.
Wenn Sie eine privat genutzte Immobilie kaufen möchten, sollte der Kaufvertrag schriftlich abgefasst werden. Mündliche Verträge sind in dem Fall unverbindlich. Wenn es sich allerdings um einen gewerblichen Ankauf handelt, ist im Prinzip auch eine mündliche Übereinstimmung ausreichend. Ein Kaufvertrag wird üblicherweise von einem Makler oder einem Notar aufgesetzt. In diesem Vertrag finden Sie die Daten des Verkäufers, des Käufers, des Hauses, den Kaufbetrag und die Möglichkeiten zur Auflösung des Vertrages.
Nachdem der schriftliche Vertrag dem Käufer überhändigt wurde, beginnen die drei Tage Bedenkzeit (das Widerrufsrecht). Diese Widerrufsfrist gilt nur für den Kauf privat genutzter Immobilien. Innerhalb dieser drei Tage kann der Käufer, ohne dass es weitere Konsequenzen nach sich zieht, mitteilen, dass er vom Kauf zurücktritt. Die Frist startet, sobald der Käufer den durch beide Parteien unterschriebenen Vertrag erhalten hat. Der Verkäufer hat Anspruch auf eine datierte Empfangsbestätigung. Nach drei Tagen, um 24.00 Uhr, endet die Frist. Endet die Frist an einem Wochenend- oder Feiertag, wird die Frist auf den nächsten Arbeitstag verlegt. Wir empfehlen dies außerdem schriftlich festzulegen. Beachten Sie eventuelle Bußgelder oder Schadensersatzforderungen im Kaufvertrag. In Deutschland ist das im Allgemeinen nicht üblich.
Das niederländische Energielabel lässt sich mit dem deutschen Energieausweis vergleichen. Es zeigt die Energieeffizienz einer Immobilie in Stufen von „grün, sehr effizient“ bis „rot, sehr ineffizient“. Eine sehr energieeffiziente Immobilie bietet mehr Wohnkomfort, niedrigere Heizkosten und eine bessere CO2-Bilanz. Alle Immobilienbesitzer in den Niederlanden haben 2015 ein vorläufiges Energielabel erhalten. Beim Verkauf einer Immobilie wird dieses Energielabel bestätigt werden. Wenn Sie diesbezüglich Fragen haben, kontaktieren Sie uns einfach. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Nachdem der Käufer den Kaufvertrag unterschrieben hat, beginnt die Widerrufsfrist von drei Tagen. Der Verkäufer kann keine Vorausbezahlung der Kaufsumme fordern. Der Verkäufer kann jedoch eine Kaution (höchstens 10 % der Kaufsumme) fordern, die im Voraus fällig ist. Die Kaution wird auf dem Treuhandkonto des Notars hinterlegt.
Seit dem 1. September 2003 kann jeder Kaufvertrag im Grundbuch (Kadaster) eingetragen werden. Diese Eintragung schützt den Käufer gegen finanzielle Probleme des Verkäufers, wie zum Beispiel eine Insolvenz oder eine Pfändung der Immobilie. So kann auch vermieden werden, dass der Verkäufer die Wohnung nochmals an einen anderen Käufer verkauft. Nach den drei Tagen Bedenkzeit trägt Ihr Notar den Kaufvertrag im Grundbuch ein. Im Gegensatz zu deutschem Recht gilt die Vormerkung nur für 6 Monate.
Um die Eigentumsübergabe ordnungsgemäß abzuwickeln, muss ein niederländischer Notar beauftragt werden; dieser wird vom Käufer angewiesen. Der Notar überprüft, ob alle Voraussetzungen für den Verkauf erfüllt sind, z. B. ob der Verkäufer die Immobilie verkaufen darf, ob besondere Lasten auf dem Eigentum ruhen und ob die Finanzierung gesichert ist. Er wacht auch darüber, dass die fälligen Gebühren bezahlt werden. Vor der notariellen Eigentumsübertragung erhalten Käufer und Verkäufer einen Vertragsentwurf sowie eine Kostenaufstellung, die alle Gebühren und Kosten wiedergibt, die beim Besitzerwechsel fällig werden.
Der Notar setzt die Auflassungsurkunde und die Hypothekenurkunde auf, die beide in seiner Anwesenheit unterzeichnet werden müssen. Vor Unterzeichnung der Auflassungsurkunde überweist der Käufer die Kaufsumme sowie die anfallenden Gebühren und Kosten an den Notar. Dies ist wichtig, da die Urkunde nur dann errichtet werden kann, wenn die Kaufsumme auf dem Notaranderkonto vorhanden ist. Der Notar leitet den Kaufpreis nach der Errichtung der Urkunde an den Verkäufer weiter. Außerdem lässt der Notar die Urkunden beim Katasteramt eintragen.
Erst wenn der Notar eine Abschrift des Übergabevertrags im öffentlichen Grundbuch des Katasteramts eintragen hat lassen, wird die Besitzübergabe rechtswirksam. Beim Katasteramt wird auch eine Abschrift der Hypothekenurkunde hinterlegt, wenn die Immobilie von einer niederländischen Bank finanziert wurde. Der Eintrag der Hypothekenurkunde wird in der Regel auch von den meisten deutschen Kreditinstituten verlangt.
Kurze Beschreibung des Prozedere in den Niederlanden